土地所有權轉移以登記為生效要件，口頭贈予未依法進行登記，未發生物權變更，可以收回。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。
【法律依據】
《物權法》第九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。（《物權法》將於2020年12月31號失效）
《民法典》第二百零九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。（《民法典》生效時間為2021年1月1日）
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